表面利回りと実質利回りの違いに注意

 

不動産投資は初期投資額が多額になる傾向があり、どのような投資方法をとるかによって利回りが大きく変わってきます。
 
 
目安になるのが不動産投資の仲介サイトです。全国各地の収益物件を扱っているサイトは多く、おおよその利回りの目安をつけることができます。
 
 
中には年間利回りが20パーセントを超えるものもあるため、初心者はどうしても利回り中心で選びがちです。
 
しかし、注意が必要なのは多くのサイトで表示されている利回りが表面利回りである点です。
 
 
これは購入後の税金処理や各種手数料、維持修繕費などが含まれていないことが多いからで、全てを計算すると大幅に利回りが低下することが珍しくないのです。
 
 
実質利回りは販売価格の1パーセントから2パーセント程度になるケースも多く、慎重な選定が必要になります。
 
 
管理を委託する会社や、各種契約条件によっては赤字になるケースもあるため、どのような経営戦略をとるかが重要になるのです。
 
 
収益をあげるだけでなく物件を転売することで利益を得る業者も存在するため、物件を取得するメリットを慎重に考える必要があります。
 

地方の方が利回りが高い物件は多い

 

東京や大阪と言った人口が集中する場所はそれだけ地価が高く、不動産の価値も高まります。一方で、利回りは低下する傾向がある点に注意が必要です。
 
 
人口が多い地域はそれだけ不動産の売買が活発で、好条件の物はすぐに売れてしまいます。
 
 
また、不動産価値が高いことから税金や各種維持費なども高くなりがちで、収益も減る傾向にあるのです。
 
 
不動産価値が下がりづらいため、売却時に価値が目減りし辛いのは大きなメリットです。
 
ある程度家賃収入を得た後に売却すれば収支はプラスになることが多いため、どのタイミングで手放すかも重要になってきます。収益が上がればより効率よく稼げる不動産に投資することも可能になるからです。
 
 

地方は都心部よりも利回りが高いことが一般的になります。
 
 
地方は人口減少が進む地域が多いだけでなく、マンションやアパートの老朽化が進んでいるケースも増えています。投資のためのリスクが大きいため、利回りもかなり高くなっていることが多いのです。
 
 
例えば、築30年を超えるマンションを1戸単位で購入する場合は、表面利回りが20パーセントを超えることが珍しくなくなります。
 
 
ただし、実際に人が住まなければ収入がゼロになるだけでなく、固定資産税などの税金や修繕費などがかさんで赤字になってしまう危険性が高まるのです。
 
維持管理費の出費が大きくなるだけでなく、売却しようにも買い手がつきづらいのも難点になります。
 
 
地方では負動産と呼ばれる、維持や管理だけで赤字になってしまう不動産物件が珍しくなくなりつつあります。利回りが高い物件はそれだけリスクが高いことを認識する必要があるのです。
 
 

リフォームやリノベーションを駆使する方法も

 

表面利回りと実質利回りには大きな幅が出る場合が多く、どのように実質利回りを高めるかが不動産投資の醍醐味になります。
 
 
不動産投資家として成功している人の多くが様々なノウハウを持っており、ただ不動産仲介業者から紹介してもらう以上の工夫を凝らしています。
 
 
例えば、リフォームやリノベーションで不動産価値の回復や向上を図るケースが増えています。リフォームは建物を建築時に近い状態に戻すことで、不動産価値を回復させることができます。
 
 
水回りなどを改善し、より住みやすくする改良が行われる場合もあります。
 
リノベーションはより大規模に建物を改築し、間取りなども含めて変更を加える手法です。
 
 
メリットはデザイナーに依頼するなどより付加価値が高い住宅を作れることです。
 
 
自己破産によって差し押さえられたアパートなどを競売で購入し、リノベーションを施すことで最新のアパートに生まれ変わらせることも可能です。
 
 
不動産価値を高めれられるだけでなく、ニーズに合致した経営ができれば入居者増や収益性の大幅な向上も見込めます。
 
 
ある程度ノウハウを積んでからでなければ採算をとることは難しいものの、立地のふりを覆すような収益性の高い不動産経営を行う人も存在するのです。
 
 

駐車場などと組み褪せて考えることも重要に

 
 

不動産投資は主にアパート経営、マンションの経営、ビルやテナントの貸し出し、駐車場経営などで収益をあげていきます。

 
 
もっとも投資額が少なく済むのはマンションの1戸買いです。収益性が高く、小口での投資ができることから人気になっています。
 
 
続いてアパート経営、マンション経営、ビルなどの経営と投資額と利益率の水準が上がっていきます。
 
 
もちろんアパート経営であっても、常に満室を確保できればマンションよりも高い収益が上がることもあります。マネースケールに合わせて投資先を変えることは非常に重要なポイントです。
 
 
駐車場経営は不動産投資の中では特殊な位置づけになります。駐車場経営は利益率が低いものの、借地を利用して経営するなど柔軟な運営が可能だからです。
 
 

税法上課税額が大きくありどうしても利益率は下がりますが、転売などで利益を得やすいのもポイントになります。
 
 
土地だけがあれば簡単に始められるのも魅力で、収益力だけでなくリスクコントロールのために駐車場経営を組み合わせる人も多いのです。